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  按揭贷款常见问题解答_金融/投资_经管营销_专业资料。按揭贷款常见问题解答 按揭贷款常见问题解答 目录 一、 贷款需求 ........................... 1 1、问 : 如 何 筛 选 排 除 风 险 偏 高 的 客 户 ? 1

  按揭贷款常见问题解答 按揭贷款常见问题解答 目录 一、 贷款需求 ........................... 1 1、问 : 如 何 筛 选 排 除 风 险 偏 高 的 客 户 ? 1 2、问:购房人通过全款购买二手房后,能 否通过抵押向我行借款? ............. 1 3、问:我行接受父母与子女之间买卖房产 么? ............................... 1 4、问:可抵押的平房、半地下室、弄堂等 房产,我行可以接受按揭贷款么? ..... 1 5、问:一个客户能否购买多套房产,只借 款一笔、或借款多笔? ............... 1 二、 客户资质相关 ....................... 1 1、问:如借款人年龄符合要求,其配偶能 否超过 60 周岁? .................... 2 2、问:对于个人信用记录的分类,如何操 作更方便? ......................... 2 3、问:为什么对配偶的征信记录也要求不 得为禁入类? ....................... 2 4、问 : 共 同 借 款 人 能 否 做 为 保 证 人 ? 2 5、问:共同购房的人,一定要作为共同借 款人么? ........................... 2 6、问:操作规程第十二条允许第三方抵押 人,是否可以用他人房产抵押? ....... 2 7、问:我行为什么不接受未成年人共同购 房? ............................... 2 8、问:对于客户资质的审核,操作规程规 定较为分散,如何操作更方便? ....... 2 三、 贷款额度 ........................... 2 1、问:普通自住房的首付比例,能否与同 业一样做到 20%?.................... 2 2、问:客户的首付加我行贷款金额,能否 超过实际购房价? ................... 3 3、问:由于评估价格偏低,导致“首付+贷 款金额实际购房价”,怎么办? ....... 3 四、 贷款期限 ........................... 3 1、问:配偶、共同借款人是否适用“贷款 期限与年龄之和不超过 65 年”? ...... 3 五、 贷款利率 ........................... 3 1、问:总行对于“二套房”的首付和利率 有无正式的文件规定? ............... 3 2、问:商用/商住两用房的利率上浮可以高 于或低于 10%么?.................... 3 六、 还款方式 ........................... 3 1、问:二手房贷款对于还款方式是否有限 制? ............................... 3 七、 抵押登记手续 ....................... 3 1、问:房管局指定不符合我行准入条件的 评估公司,可以办理么? ............. 4 2、问:房管局指定抵押期限低于贷款期限, 其他银行认可,我行呢? ............. 4 3、问:合同未约定贷款期限,房管局不给 登记抵押期限,怎么办? ............. 4 4、问:是否与商务贷款抵押一样,要求“抵 押期限=贷款期限+2 年”? .......... 4 5、问:合同未约定抵押期限,房管局一定 要求明确,怎么办? ................. 4 八、 合同签署 ........................... 4 1、问 : 手 工 借 据 如 何 填 写 放 款 账 号 ? 4 九、 系统录入的问题 ..................... 5 1、问:贷款申请“是否农户”是依据户口、 还是经营内容来选择? ............... 5 2、问:客户不作首付款监管可以么、首付 款监管要到储蓄前台做止付么? ....... 5 3、问:申请金额超过抵押担保额度,下调 建议授信金额后仍通不过? ........... 5 4、问:客户申请额度接近 8 成时,出现抵 押担保不足,怎么办? ............... 5 5、问:贷款已发放,但期限、利率浮动、 利率调整方式录入错误,怎么办? ..... 5 附件 1 个人信用记录分类表.......... 6 附件 2 客户资信审查表............. 10 附件 3 按揭利率浮动及首付比例参考标准 .................................. 13 1567457407.doc 一、 贷款需求 1、 问:如何筛选排除风险偏高的客户? 答:根据近期试点和他行经验,以下客户应慎重受理(但并非强制拒绝): (1)私企员工。私营企业开具的收入证明,应慎重使用。对于当地实力不 强、知名度不高的私企,应要求客户提供工资账户流水。 (2)离异人员。离异人员容易存在家庭财产与经济纠纷。 (3)自谋职业者。个体商户/私营企业主申请按揭贷款,都需要按小额贷款 对商务的经营情况和收支流水进行现场调查核实,务必掌握真实的收入水平, 并根据其资产实力适当要求客户提高首付比例。对于农民工、房产经纪人、保 险代理人等工作不稳定人士申请房贷,应特别注意是否存在虚假售房、套取贷 款行为。 (4)危险行业的职工。涉外、矿业、远洋、捕渔等行业职工,人身安全风 险较高。客户如果资质较好,在确认有长期的劳动保险保障、身体健康后,也 可以受理。 2、 问:购房人通过全款购买二手房后,能否通过抵押向我行借款? 答:我行暂接受二手房契税票日期在 3 个月(含)以内的交易。受理时,借 款人提供契税票、新的房产证和本人名下的两个结算账户,不再提供首付款备 足的证明;售房人不需要提供个人资料、也不签署相关文件。我行抵押登记完 成后,贷款发放至借款人的收款账户(还款账户是借款人的另一个账户)。 3、 问:我行接受父母与子女之间买卖房产么? 答:类似需要包括:离婚时购买与原配偶共有的房产,债权人以债权充抵首 付、购买债务人的房产。这类需求潜在的产权纠纷较大,直接影响借款人的还 款意愿,我行暂不受理。 4、 问:可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产,我行可以接受按揭贷款么? 答:这类房产变现能力较差,执行抵押权的机率应非常小,应该作为是否接 受此类房产抵押的首要条件。原则上只接受优质单位职工购买此类房产的需求。 5、 问:一个客户能否购买多套房产,只借款一笔、或借款多笔? 答:我行二手房贷款产品出于简单操作起见,只接受购房一套房产申请一笔 贷款,客户能否申请贷款购买多套房产,关键要考核客户的收入能力、购房用 途。对于收入不稳定或收入不高的借款人,申请购房多套房产应保持谨慎,原 则上不接受第 4 套的贷款申请,即原有未结清按揭余额的房产套数、加上我行 贷款套数,原则上不超过 3 套。 二、 客户资质相关 -1- 1567457407.doc 1、 问:如借款人年龄符合要求,其配偶能否超过 60 周岁? 答:对借款人的年龄限制,主要考虑家庭收入支配和抵押物继承的问题。如 果配偶名字不列示在所有权证上,可适当放宽至 65 岁。 2、 问:对于个人信用记录的分类,如何操作更方便? 答:对于我行个人征信制度的规定,《附件 1 个人信用记录分类表》采用标 准化文档进行处理,对相关标准进行了优化解释,分类的操作人员可作辅助工 具。 3、 问:为什么对配偶的征信记录也要求不得为禁入类? 答:配偶征信记录不得为禁入类,主要是基于房产是夫妻共同财产的理念。 我行征信制度允许对房产抵押贷款客户适当放宽准入政策。为此,对于按揭贷 款: (1)对于初步分类为禁入类的,应经过调查核实,如果确实因为信用卡年 费、信用卡小额(100 元以内)逾期的、或者多个信用卡/贷款账户累计逾期 30 天以内次数多的,应按《附件 1 个人信用记录分类表》调整,重新确定分类。 (2)配偶为次级类的,不得将借款人向下调整一级。 (3)优质单位职工作为借款人、并且仅靠本人收入即能够足额还款时,可 以接受配偶为禁入类(但由于为禁入类,不能作为共同借款人)。 4、 问:共同借款人能否做为保证人? 答:共同借款人,承担与借款人相同的责任和义务,不得作为保证人。 5、 问:共同购房的人,一定要作为共同借款人么? 答:对于夫妻共同购房的,不要求必须作为共同借款人,但如果共同购房人 是不属于夫妻关系的(包括男女朋友),应作为共同借款人。共同借款人限一人。 6、 问:操作规程第十二条允许第三方抵押人,是否可以用他人房产抵押? 答:第十六条规定“抵押房产限于过户至借款人名下的所购房产”,与第十 二条结合起来理解,是针对房产过户后,有借款人之外的其他人(如配偶、共 同购房人)作为共有人的情况。 7、 问:我行为什么不接受未成年人共同购房? 答:我行考虑到初期信贷人员对法律风险把握不好,暂不接受未成年人作为 共有人的贷款申请。 8、 问:对于客户资质的审核,操作规程规定较为分散,如何操作更方便? 答:对于我行按揭操作规程的一般规定,《附件 2 客户资信审查表》采用标 准化文档进行处理,信贷调查人员和审查人员可作辅助工具。 三、 贷款额度 1、 问:普通自住房的首付比例,能否与同业一样做到 20%? -2- 1567457407.doc 答:依据“制度体系”目录内的“邮银传[2008]471 号”文件,普通住房最 高抵押率为 80%;二手房贷款操作规程里小于 90 平米(含)最高抵押率 80%、 大于 90 平米最高抵押率 70%的规则,不再作为强制约束。 2、 问:客户的首付加我行贷款金额,能否超过实际购房价? 答:按揭贷款的融资需求来自于购房资金的不足,所以应保持“首付+贷款 金额=实际购房价”。如果客户愿意付更多首付款,我行提供的贷款额度相应下 调;如果客户希望按房产适用的最高抵押率贷款,意味着他原准备的首付款有 一部分不向售房人支付,而作为装修等用途支配。 3、 问:由于评估价格偏低,导致“首付+贷款金额实际购房价”,怎么办? 答:客户只能自行筹集不足的部分购房款。 四、 贷款期限 1、 问:配偶、共同借款人是否适用“贷款期限与年龄之和不超过 65 年”? 答:(1)共同借款人是由于共同负担债务而产生,基于普通人群收入随年龄 趋减的理念,因此要求的条件与主借款人一致,适用“贷款期限与借款人年龄 之和不超过 65 年”。 (2)借款人配偶如果不作为共同借款人,即使作为房产证列示共有人,也 不要求“贷款期限与年龄之和不超过 65 年”,但根据第三方抵押人规定、要求 不超过 60 岁。 五、 贷款利率 1、 问:总行对于“二套房”的首付和利率有无正式的文件规定? 答:按揭贷款的利率浮动水平和首付比例,由于政策比较模糊,总行暂无明 确的细则。各省分行可以参照当地银行同业,指导地市分行自行制定审批标准, 原则上标准不严于四大银行。《附件 3 按揭利率浮动及首付比例参考标准》可以 作为东部发达地区的参考。 2、 问:商用/商住两用房的利率上浮可以高于或低于 10%么? 答:商用/商住两用房由于房屋售价偏高、客户群风险偏大,所以利率下限 定为基准利率的 1.1 倍。如果当地同业上浮高于 10%,我行可以在保持价格优势 的情况下再适当上浮;如果当地同业普遍实行基准利率、甚至下浮,我行应在 充分调研后,向总行提交翔实的调研报告,申请在当地调整利率水平。 六、 还款方式 1、 问:二手房贷款对于还款方式是否有限制? 答:等额本金和阶段性等额本金也可以使用,按揭贷款在系统上也没有限 制,一次性还款法需要客户提供充分的收入证明,以避免恶意的客户申请。 七、 抵押登记手续 -3- 1567457407.doc 1、 问:房管局指定不符合我行准入条件的评估公司,可以办理么? 答:接受该公司的评估报告,但必须出具我行内部自行评估报告,作为授 信和审批的依据。 2、 问:房管局指定抵押期限低于贷款期限,其他银行认可,我行呢? 答:参照当地同业的惯例来操作,但应特别注意获知并采取同业所使用的 避险措施。 3、 问:合同未约定贷款期限,房管局不给登记抵押期限,怎么办? 答:可以将《个人购房借款及抵押合同》第三条修订为下列后批量印刷: 本合同项下贷款期限为 月,自 20 年 月 日至 20 年 月 日止。 实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分,与本合同具有同等 法律效力。 4、 问:是否与商务贷款抵押一样,要求“抵押期限=贷款期限+2 年”? 答:根据国家相关法规解释,房产抵押不需要设立抵押期限。如果房地局 执意要求明确抵押期限的,可以在“31.5 补充条款”填列: 抵押权存续期间为本合同项下贷款到期之日起两年;贷款人依据合同约定宣 布贷款提前到期的,抵押权存续期间为贷款提前到期之日起两年。 注:如果不接受补充条款,则参照前一问修订合同的第三条。 5、 问:合同未约定抵押期限,房管局一定要求明确,怎么办? 答:可以在《个人购房借款及抵押合同》的抵押率清单“土地出让合同号” 项目之后,增加一项,填写的终止日期不得早于贷款期限的终止日期: 抵押期限 自 20 年 月 日至 20 年 月 日止 八、 合同签署 1、 问:手工借据如何填写放款账号? 答:手工借据以个人贷款(手工)借据(贷 3008,V.200808)为准,放款 账号参照如下例子填写: 借款 李 放款账 张 人姓 明 号户名 军 名 放 务000(1 款 账 联第 )一 联 号 业 其中,李明为借款人,张军为售房人,放款账号为张军(售房人)的账户。 -4- 务( 联第 )一 联 业 1567457407.doc 九、 系统录入的问题 1、 问:贷款申请“是否农户”是依据户口、还是经营内容来选择? 答:对于农业户口居民,到城镇从事生产加工、商业经营,“是否农户”可 以选择 “是”。相应借款用途分类根据是购买自住房还是经营门面房,决定是 消费用途还是个人经营用途。 2、 问:客户不作首付款监管可以么、首付款监管要到储蓄前台做止付么? 答:首付款监管是我行通过信贷系统联动会计系统,为客户提供免费资金 监管的增值服务。由于对账问题,首付款监管必须通过信贷系统与贷款合同联 动。 (1)我行不强制要求作首付款监管。 (2)首付款监管要在录入借款申请时选择,并在系统合同签署后冻结首付 款。审批通过后,一定要通知申请监管的借款人、预先在还款账户存足首付款。 3、 问:申请金额超过抵押担保额度,下调建议授信金额后仍通不过? 答:此问题待下一期系统升级后修正。当前解决方法:退回内勤岗,将申 请金额修改为授信金额,首付相应增加(注意通知客户增加首付!) 4、 问:客户申请额度接近 8 成时,出现抵押担保不足,怎么办? 答:此问题待下一期系统升级后修正。当前解决方法:将抵押评估价取整 百或增加一定金额(1 千元以内),以降低抵押成数,不致于反算后抵押担保不 足。 5、 问:贷款已发放,但期限、利率浮动、利率调整方式录入错误,怎么办? 答:例如:利率调整方式应为“年初调整”,但选择了“不调整”;利率浮 动比例应为下浮 30%,录入为浮动 0。目前,我行系统暂无相应功能对这些操作 错误进行修正,各行可以选择两种方式进行补救: (1)方式一:通知售房人将贷款资金返还,用于提前结清原贷款。另行依 据原有审批意见,重新发放一笔按揭贷款。 (2)方式二:借款人重新申请一笔按揭贷款(即行内转按揭)、不重新提 交个人资料,报经原审批机构审批同意后放款,用于提前结清原贷款。 对于方式一、二,如果原贷款已经办理抵押登记,均需要注销原有抵押权, 再对新贷款办理抵押登记;如果原贷款以阶段性保证担保、未办理抵押登记的, 需要对新贷款重新落实阶段性保证担保。 -5- 附件 1 个人信用记录分类表 被查询 者姓名 身份 证号 码 ○ 借款人 ○ 借款人配偶 ○ 共同借款人 拟承担 ○ 共同借款人配偶 ○ 保证人 使用说明: 1、信用报告考察期间为 24 个月,是指: (1)账户状态为 “销户”(信用卡)或“结清”(贷款),当前月份为 1,前一个月为 2,依此类推,直至 24。 (2)账户状态为 “正常”的,各个账户还款记录的结算年月为 1,前一个月为 2,依此类推,直至 24。 2、除特别说明,准贷记卡仅使用超过 2 的记录(含 G),并且使用前先扣减 2。 3、信用卡与贷款分别进行考察,记录次数不合计使 用。 4、使用“原查询”记录查询结果,“经调整”记录 成功申诉、提供有关证明后的结果。调查人进行调整, 须经复核人(初分为禁入或次级类的,由终审行信贷业 务主管复核)确认的记录栏目。 5、存在多个账户时,对于还款状态记录 1,仅取次 数最多的账户,不累加多个账户的次数。 举例:某借款人信用卡仅有两张账户状态均为正常的单币卡,一张为准贷记卡,仅有 5 项记录,分别为 3、3、4、1、4, 超过 2 的记录经扣减后为 1、1、2、2,记录 1 的次数为 2,记录 2 的次数为 2;另一张为贷记卡,仅有 4 项记录,分别为 1、 1、1、2,记录 1 的次数为 3,记录 2 的次数为 1,故 D=3,E=3。 6、对于房产抵押类贷款,配偶为禁入/次级类(经 调整后)的,不将借款人下调分类。 -6- 账 户 记 录 记 录 记 录 记 录 F= G= 状 态 为 4、 为 3 为 2 为 1 D+E C+D+E 还款 冻结、 5、6、的 次 的 次 的 次 记录 止付、 7 、 G 数(C)数(D)数(E) 信 计数 呆 账 的 次 用 的 个 数(B) 卡 数(A) 原查 询 经调 整 账 户 记 录 记 录 记 录 记 录 M= N= 状 态 为 4、 为 3 为 2 为 1 K+L J+K+L 还款 冻结、 5、6、的 次 的 次 的 次 记录 止付、 7、G、数(J)数(K)数(L) 计数 呆 账 Z 、 D 贷 的 个的次 款 数(H) 数(I) 原查 询 经调 整 -7- 请依照步骤 1 – 6 的顺序进行判断 步骤 类别 标准/流程 满 足 任 一项: ○ A+B+H+I0 ○ C2 1 禁入类 ○ J2 ○ G8 ○ N8。 均不满足,转至“2”。 满足任一项: ○ C+J0 ○ F4 ○ 2 次级类 M4。均不满足,转至“3”。 跨期的 满足:○ D+K0。 不满足,转至“4”。 3 瑕疵类 非跨期 满足:○ E+L0。 不满足,bt365官网转至“5”。 4 的瑕疵 类 5 正常类 经过 1-4 步骤,均不符合的。 ○禁入类 ○次级类 ○跨期的瑕疵类 原查询 ○非跨期的瑕疵类 ○正常类 ○禁入类 ○次级类 ○跨期的瑕疵类 6 经调整 ○非跨期的瑕疵类 ○正常类 调整原 因 操 作 人 ( 签 字 ): 调 查 人 ( 签 字 ): 复核人(签字): 20 年 月 日 20 -8- 年月日 20 年 月 日 -9- 附件 2 客户资信审查表 使用说明: ○表示单选项(限选一项) □表示多选项(可选一至多个) 客户姓 身份证 名 号码 ○借款人 ○借款人配偶 ○共同借款人 ○ 拟承担 共同借款人配偶 ○保证人 年龄(A) 婚姻状 ○1、未婚 ○2、已婚 ○ 况(B) 3、离异 ○4、丧偶 最高学历 ○1、研究生 ○2、本科 ○3、大专 ○ (C) 4、中专/高中/初中及以下 就业类型 ○1、单位职工 ○2、自谋职业 ○3、 (D) 无职业且非低保 ○4、低保或无职业 单位类别 ○1、国有 ○2、集体 ○3、外资 ○4、 (E) 合资 ○5、民营 ○6、个体 现单位工作 年数(F) 是否有住房 ○是 ○否 公积金(G) ○1、高层(如:部长、司长、董事、总 现任职务 经理、校长) ○2、中层(如:处长、 (H) 部门经理、教授) ○3、普通员工(如: 科长、职员、讲师) 主要收入 ○1、工资 ○2、经营/投资 ○3、无 来源(I) 固定收入来源 收入证明 元 当地城镇职工人 元 - 10 - 月收入(J) 均收入(K) 自有房产 ○1、无房产 ○2、已有房贷无贷款或贷 (L) 款已结清 ○3、尚有贷款未结清 是否为主借款 ○ 是 是否共同购房 ○是 ○ 人配偶(M) ○否 (N) 否 ○1、禁入类 ○2、次级类 ○3、跨期的 信用记录 瑕疵类 ○4、非跨期的瑕疵类 ○5、正 分类(P) 常类 请依照步骤 1 – 9 的顺序进行判断 步 类别 骤 标准/流程 不能借款/ 满足任一项:○A18 ○A60 ○ 1 抵押/保证 D=4 ○P=1。不满足,则转至“2”。 必须满足:□ D=1 □ E=1、3 或 4, 优质单位 并且满足任一项:○ C=1 ○ F≥5 2 职工 ○ C=2 且 F≥2 ○ H=1 或 2。不满 足某一项,则转至“3”。 3 普通职工 满足:○ D=1。不满足,则转至“4”。 自谋职业 4 满足:○ D=2。不满足,则转至“5”。 者 不能借款/ 5 满足:○ D=3。 保证 - 11 - 客户资质 ○优质单位职工 ○普通职工 ○自 6 类型 谋职业者 补充逾期 7 满足:○ P=2 或 3。 还款记录 补充保守 8 满足任一项:○ J÷K>5 ○ P=2。 收入证明 作为共同 满足:○ N=是,且 M=否,则需要 9 借款人 作为共同借款人。 调整后 ○借款人 ○借款人配偶 ○共同借款人 承担 ○共同借款人配偶 ○保证人 受理人(签字): 调查人(签字): 复核人(签字): 20 年 月 日 20 年 月 日 20 年 月 日 - 12 - 附件 3 按揭利率浮动及首付比例参考标准 一、住宅类按揭 住房情况 征信无记录, 征信有未结 或住房贷款 清住房贷款 全部结清,或 且人均面积 人均住房面 高于当地平 积低于当地 均水平 平均水平 优 质 购房 单 面积 信用记 利率 首付 利率 首付 位 (S, 录 浮动 比例 浮动 比例 职 米 2) 工 S≤ 普通 正常/ -30% 20% -25% 30% 住 宅 瑕疵类 面积 是 S> 普通 正常/ -30% 30% -25% 35% 住 宅 瑕疵类 面积 否 S ≤ 正 常 / -30% 20% -10% 30% - 13 - 普 通 瑕疵类 住宅 次级类 -20% 20% +10% 40% 面积 S > 正常/ -30% 30% -10% 35% 普 通 瑕疵类 住宅 次级类 -20% 35% +10% 40% 面积 二、商用类按揭 用途界定 商住两用 商用 优 质 购房 单 面积 信用记 利率 首付 利率 首付 位 (S, 录 浮动 比例 浮动 比例 职 米 2) 工 无跨期 +0% 35% +10% 50% 违约 是 不限 有跨期 +5% 40% +10% 50% 违约 非禁入 否 不限 +10% 45% +10% 50% 类 - 14 - 注:1、优质单位职工:借款人夫妻一方属于优 质单位职工,则归入“是”一栏;双方都不属于 优质单位职工,则归入“否”一栏。 2、普通住宅面积,以当地房管部门公布的 数字为准。 3、信用记录:优质单位职工为“是”时,以 夫妻双方信用记录最好的分类为准;优质单位职 工为“否”时,以借款人的信用记录为准。 4、当地人均住房面积,以当地统计部门公布 的数字为准;家庭人口以客户的声明为准。 5、利率浮动为-表示下浮,为+表示上浮。 - 15 -

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